Der luxemburgische Immobilienmarkt: die aktuellen Marktpreise

Die Zahlen sind in der Tat beeindruckend, zumal sich dieses Phänomen seit mehreren Jahren wiederholt. Den Daten von Statec und dem Observatoire de l’habitat zufolge sind die Preise 2020 durchschnittlich um 14,5% angezogen, und auch unsere internen Analysen bestätigen diesen Anstieg.

Dem Anstieg der letzten Jahre liegen im Wesentlichen zwei Faktoren zugrunde: das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage und die niedrigen Zinsen. Hinzu kommen noch eine Reihe weiterer Gründe, wie die Mehrwertsteuer und die Inflation, die sicher auch eine Rolle spielen, aber weniger schwer wiegen.

Die hohen Preise am Immobilienmarkt sind eine direkte Folge des eklatanten Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage von Wohnraum in Luxemburg.

Die Bevölkerung ist binnen zehn Jahren um rund 24% gewachsen (von 512.029 Einwohnern 2010 auf 634.730 im Jahr 2020, sodass 122.701 zusätzliche Personen ein Dach über dem Kopf benötigen). Es handelt sich um eine sehr starke Zunahme der Einwohner, die im Wesentlichen durch die wirtschaftliche Attraktivität Luxemburgs bedingt ist.

Dabei ist Folgendes anzumerken:

Das derzeitige Angebot an neu gebauten Wohnimmobilien hält mit dem Bevölkerungswachstum im Land nicht Schritt. Obwohl dieses Angebot beständig und in sehr hohem Tempo ausgeweitet wird, hinkt es der Nachfrage hinterher. In der westlichen Welt liegt die durchschnittliche Zahl der Personen je Haushalt zwischen 2 und 2,5. Gemäß der jüngsten STATEC-Prognose müssten je nach Szenario für das Wirtschaftswachstum jährlich zwischen 5.600 und 7.500 Wohnungen geschaffen werden. Allerdings wurden 2018 nur 3.987 Wohnungen fertiggestellt, während der Bedarfsüberhang 5.390 Haushalte betrug. Dieser Mangel an Wohnobjekten zieht automatisch einen Aufwärtsdruck auf die Preise nach sich. Die Folge: Nur die wohlhabendsten Haushalte können sich ein Eigenheim leisten.

Hinzu kommt ferner ein Umfeld historisch niedriger Zinsen, das es den Haushalten erlaubt, auf die gleiche Monatsrate bezogen höhere Beträge aufzunehmen. So können bei einer Rückzahlung von EUR 2.000 über 30 Jahre zu einem Zinssatz von 1,50% rund EUR 550.000 aufgenommen werden, während bei einem Zinssatz von 5,50% die Kreditaufnahmekapazität auf EUR 350.000 begrenzt wäre. Das macht einen Unterschied von EUR 200.000 aus! Die Kreditaufnahmekapazität eines Haushalts steigt damit um rund 60%.

Die Kombination aus dem Ungleichgewicht am Markt zwischen Angebot und Nachfrage und den niedrigen Zinsen übt einen unmittelbaren Aufwärtsdruck auf die Preise aus.

Am luxemburgischen Markt ist die Preiselastizität der Nachfrage derzeit sehr gering. Bei der Preiselastizität handelt es sich um eine Kenngröße für die Sensitivität der Nachfrage nach einem Produkt auf dessen Preis. Zum Beispiel bedeutet eine Elastizität der Wohnungsnachfrage von 0,1, dass sich die Nachfrage bei einem Anstieg des Wohnungspreises um 1% um lediglich 0,1% verringert.

Eine hohe Nachfrage, der ein nicht so schnell wachsendes Angebot gegenübersteht, sowie eine sehr geringe Preiselastizität und eine aufgrund der Niedrigzinsen gestiegene Kreditaufnahmekapazität stellen sozusagen die die drei Idealzutaten für einen starken Preisanstieg dar.

Es gibt noch weitere Faktoren, die für die Preisbildung eine Rolle spielen. Wir sind jedoch der Ansicht, dass sie für den phänomenalen Preisanstieg der letzten Jahre nur eine untergeordnete Rolle spielen.

Die Anhebung des Mehrwertsteuersatzes auf Mietimmobilien von 3% auf 17% im Jahr 2015 hat sich sicherlich auf die Immobilienpreise ausgewirkt. Unserer Meinung nach hat diese Maßnahme jedoch nicht zum jüngsten Preisanstieg beigetragen, da sie bereits einige Jahre zurückliegt und ihre Effekte weitgehend absorbiert wurden.

Die neuen Anforderungen an die Energieeffizienz habe sich zwar auf die Baukosten ausgewirkt, doch hier dürfte der Effekt für den Verbraucher im Prinzip neutral sein. So dürften die mit den höheren Energieeffizienzanforderungen an Gebäude verbundenen Mehrkosten zum einen durch niedrigere wiederkehrende Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung und zum anderen durch die staatlichen Beihilfen zur Förderung der Energiewende wettgemacht werden.

Es bleibt die Inflation. Der Baukostenindex ist sozusagen der Inflationsmesser für Baukosten (Material, Arbeitskräfte, Gemeinkosten etc.). In den zurückliegenden zehn Jahren ist der Baukostenindex um +/- 23% gestiegen, was einer schnelleren Erhöhung im Vergleich zur Inflation entspricht, die um etwa +/- 15% zugelegt hat. Es besteht also in der Tat ein Effekt, der jedoch gegenüber den beiden anderen vorgenannten Faktoren unerheblich ist.

[1] https://statistiques.public.lu