Le marché immobilier luxembourgeois : les prix actuels

Les prix élevés du marché immobilier sont la conséquence directe du déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande de logements sur notre territoire. 

Notons que/ qu':

L’offre actuelle de nouveaux logements ne suit pas la croissance du pays. Même si l’offre ne cesse d’augmenter, et cela à un rythme effréné, elle n’arrive pas à suivre la demande. Dans le monde occidental il faut compter entre 2 et 2,5 personnes par foyer en moyenne. Selon la dernière projection du STATEC, il faudrait ainsi créer entre 5.600 et 7.500 logements par an en fonction des scénarios de croissance de l’économie. Or, seuls 3.987 logements ont pu être achevés en 2018, pour un excédent annuel de ménages se situant à 5.390. Ce manque de biens crée mécaniquement une pression des prix à la hausse, ne permettant qu’aux ménages les plus aisés d’accéder à la propriété.

Se juxtapose ensuite un environnement de taux historiquement bas, qui permet aux ménages d’emprunter des sommes plus élevées pour un même remboursement mensuel. Ainsi, un remboursement de EUR 2.000 à un taux de 1,50% permet d’emprunter plus ou moins EUR 550.000 sur 30 ans, alors que si le taux était à 5,50% la capacité d’emprunt serait limitée à EUR 350.000. Cela fait 200.000 EUR de différence ! Soit une augmentation de près de 60% de la capacité d’emprunt d’un ménage.

Le déséquilibre sur le marché entre l’offre et la demande, couplée à des taux bas, génère une pression certaine des prix à la hausse. 

Sur le marché luxembourgeois, l’élasticité du prix de la demande est actuellement très faible. L’élasticité-prix mesure la sensibilité de la demande d’un produit à son prix. Par exemple, si l’élasticité de la demande des logements est de 0,1, cela signifie qu’une augmentation du prix du logement de 1 % diminue leur demande de 0,1 % seulement. 

Une forte demande par rapport à une offre qui ne croît pas aussi rapidement, ainsi qu’une élasticité des prix très faible et une capacité d’emprunt qui augmente du fait de la baisse des taux, sont en quelques sorte les trois ingrédients parfaits pour alimenter une forte hausse des prix. 

D’autres facteurs jouent également sur les prix. Nous estimons toutefois que ces raisons sont de moindre importance pour expliquer la hausse phénoménale des prix de ces dernières années.

La hausse de la TVA pour les biens locatifs de 3 % à 17 % en 2015, a certainement eu un effet sur les prix des immeubles. Nous sommes par contre d’avis que cette mesure n’a pas contribué à la récente augmentation des prix, vu qu’elle a eu lieu il y a plusieurs années et que les effets ont été largement absorbés.

Les nouvelles exigences en matière de performance énergétique ont eu un effet sur les coûts de construction, mais l’impact devrait en principe être neutre pour le consommateur. Le surcoût lié aux exigences de performance énergétique des bâtiments devrait être contrebalancé, d’un côté par des charges récurrentes moins élevées en frais de chauffage et en eau chaude sanitaire, et de l’autre côté par les subventions destinées à promouvoir la transition énergétique.

[1] https://statistiques.public.lu