Marco Eischen
Heute

Evergreens Insights: Ein Immobilienmarkt auf der Suche nach Vertrauen

In diesem Auszug aus dem Podcast „Evergreens by Spuerkeess“ geben Pierre Clement (CEO von Nexvia), Max Didier (CEO der Compagnie de Construction Luxembourgeoise und Präsident der Fédération des Développeurs Immobiliers au Luxembourg) sowie Charles Pletsch (Leiter Retail Banking bei Spuerkeess) ihre Einschätzung zu den jüngsten Entwicklungen auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt. Wie verändert sich der Markt angesichts steigender Zinsen, einer rückläufigen Bautätigkeit und neuer Anforderungen der Käufer? Und welche Maßnahmen könnten dazu beitragen, die Dynamik des Immobiliensektors wieder anzukurbeln?

Wie hat sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren entwickelt?

Pierre Clement: Auf dem Bestandsmarkt haben wir bis 2021/2022 eine äußerst dynamische Phase erlebt, geprägt von niedrigen Zinsen, einer starken Nachfrage und großem Vertrauen der Käufer. Diese Rahmenbedingungen führten zu einem deutlichen Anstieg der Immobilienpreise. Seit 2022 befindet sich der Markt aufgrund der steigenden Zinsen in einer Phase der Normalisierung. Nach einer vorübergehenden Preiskorrektur haben sich die Preise mittlerweile stabilisiert, während sich auch das Transaktionsvolumen schrittweise erholt hat. 

Max Didier: Im Neubaubereich ist die Situation differenzierter. Während früher jährlich zwischen 3.000 und 4.000 Wohnungen gebaut wurden, liegen wir heute bei etwa 1.500 Einheiten – deutlich unter dem Bedarf des Landes, der auf rund 7.500 Wohnungen pro Jahr geschätzt wird.

Warum steht der Neubaumarkt besonders unter Druck?

Max Didier: Mehrere Faktoren spielen hier eine Rolle: steigende Baukosten, strengere energetische Anforderungen und vor allem restriktivere Finanzierungsbedingungen. Diese Faktoren erschweren die Umsetzung von Projekten und bremsen die Gesamtproduktion.

Pierre Clement: Hinzu kommt der erforderliche Eigenkapitalanteil, der einschließlich Nebenkosten nahezu 30 % erreichen kann. Dadurch wird ein Teil der Käufer ausgeschlossen, die früher leichter investieren konnten.

Spielt neben wirtschaftlichen Faktoren auch Vertrauen eine Schlüsselrolle?

Charles Pletsch:  Ja, insbesondere im Bereich der VEFA-Projekte (Vente en l’état futur d’achèvement), also beim Verkauf von Immobilien auf Plan oder während der Bauphase. Die steigenden Zinsen haben zahlreiche Projekte unter Druck gesetzt. Zudem wurden erstmals Fertigstellungsgarantien in Anspruch genommen, ohne dass sie den Käufern den erwarteten Schutz in vollem Umfang bieten konnten. Dies hat das Vertrauen vieler Interessenten spürbar beeinträchtigt und zu einer größeren Zurückhaltung am Markt geführt. 

Max Didier: Dieses Vertrauen wiederherzustellen ist entscheidend. Dazu gehört insbesondere eine Anpassung des rechtlichen Rahmens, um Käufer besser zu schützen – vor allem im Falle der Insolvenz eines Bauträgers.

Ist die Kaufkraft derzeit das größte Hindernis?

Pierre Clement: Die Kaufkraft im Bezug auf Immobilien ist tatsächlich deutlich gesunken, um mehr als 25 %. Die Finanzierungsbedingungen sind strenger und die Kosten höher, was einige Transaktionen erheblich erschwert.

Charles Pletsch: Deshalb ist es wichtig, ein Immobilienprojekt frühzeitig und gut vorzubereiten. Ein Gespräch mit der eigenen Bank hilft dabei, die Kreditfähigkeit zu bestimmen und die einzelnen Schritte des Kaufs sicher zu planen.

Ist Wohnen zu einem Faktor für die Attraktivität Luxemburgs geworden?

Pierre Clement: Absolut. Wohnen spielt eine zentrale Rolle für die Attraktivität des Landes. Fachkräfte vergleichen Luxemburg mit anderen großen europäischen Städten, und die Kosten sowie die Verfügbarkeit von Wohnraum können ihre Entscheidung beeinflussen.

Max Didier: Die Lösung dieses Problems liegt vor allem in der Menge der verfügbaren Immobilien. Bezahlbarer Wohnraum allein reicht nicht aus – die gesamte Wohnungsproduktion muss gesteigert werden, um den Markt wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Welche Ratschläge geben Sie Käufern in der aktuellen Situation?

Pierre Clement: Der Markt ist heute ausgewogener, was es erlaubt, sich Zeit für eine sorgfältige Analyse zu nehmen. Wichtig sind die Qualität der Immobilie, ihre Lage, ihre Energieeffizienz sowie die Frage, ob größere Arbeiten erforderlich sind.

Max Didier: Im Neubaubereich ist es entscheidend, die Solidität des Bauträgers und die Gesamtqualität des Projekts zu prüfen. Der Preis sollte nicht das einzige Kriterium sein.

Charles Pletsch: Der erste Schritt ist immer das Gespräch mit der Bank. So lässt sich das Budget klar definieren und die Finanzierungsmechanismen besser verstehen.

Muss sich der Markt weiterentwickeln, um den aktuellen Bedürfnissen besser gerecht zu werden?

Pierre Clement: Es besteht eine Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere bei kleineren Wohnungen. Junge Berufstätige suchen kompaktere, gut gelegene und an ihren Lebensstil angepasste Wohnungen.

Max Didier: Der Endpreis hängt auch von der Größe der Wohnungen ab. Dieses Thema neu zu denken ist entscheidend, um das Angebot besser an die tatsächlichen Marktbedürfnisse anzupassen.

Dieser Expertenaustauch macht eines deutlich: Nach einer Phase der Euphorie bewegt sich der luxemburgische Immobilienmarkt in Richtung eines neuen Gleichgewichts. In diesem Kontext zählen die Wiederherstellung des Vertrauens, die Erhöhung des Angebots und die Anpassung an die veränderten Bedürfnisse der Käufer zu den wichtigsten Hebeln für eine nachhaltige Erholung.

Dies ist nur ein kurzer Auszug aus der Episode „L'immobilier luxembourgeois face à sa nouvelle réalité“. Den vollständigen Podcast finden Sie hier.

Neugierig auf mehr?

Dieser Artikel ist ein kurzer Auszug aus dem von Bryan Ferrari moderierten Podcast „Evergreens by Spuerkeess“. Hören Sie gerne rein, um das gesamte Gespräch zu verfolgen und von den wertvollen Tipps unserer Gäste zu profitieren! „Evergreens by Spuerkeess“ ist auf allen bekannten Streaming-Plattformen verfügbar.

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