Heute

Immobilien in Luxemburg: Kurs auf eine neue Dynamik?

Hinter dem Immobilienmarkt im Großherzogtum Luxemburg liegen seit 2022 turbulente Zeiten. Die wirtschaftliche Ungewissheit, gestiegene Zinssätze, eine rückläufige Anzahl an Bauvorhaben sowie preisliche Verschiebungen haben gewohnte Orientierungsmuster wegbrechen lassen. Seitdem sich der Sturm gelegt hat, zeichnet sich jedoch ein neues Gleichgewicht ab. Andrea Maramotti, Generaldirektor von Immotop.lu, analysiert die Entwicklung für uns.

1. Welche Immobilientrends konnten Sie im Jahr 2024 beobachten?

Klare Erholungssignale im vierten Quartal 

Nach einem ausgesprochen schwierigen Jahr 2023 war 2024 eine Trendwende festzustellen. Im vierten Quartal nahm der Aufschwung, der bereits in den vorangegangenen Quartalen eingesetzt hatte, noch einmal an Fahrt auf. Die Zahl der Transaktionen von Wohnimmobilien ist auf 7.431 Verkäufe in die Höhe geschnellt, was einem Plus von 48% im Vergleich zu 2023 entspricht. Ein deutlicher Anstieg also, wenngleich wir noch weit von den Spitzenniveaus der Jahre 2017 bis 2019 entfernt sind, in denen der Markt pro Jahr über 11.000 Verkäufe verzeichnete. 

Die Dynamik der Anzahl an Verkäufen findet sich auch im finanziellen Volumen der Wohnimmobilientransaktionen wieder. 2024 erreichte das Volumen EUR 5,4 Mrd. und stieg damit um 44% im Vergleich zum Jahr 2023, in dem sich das Marktvolumen auf EUR 3,7 Mrd. belief. Diese Zunahme zeugt von einer Belebung des Markts, wenn auch weiterhin unterhalb des Allzeithochs von EUR 8 Mrd. im Jahr 2021.

Erste Anzeichen einer Marktstabilisierung 

Nach der historischen Talsohle 2023 war 2024 das Jahr, in dem sich allmählich ein neues Gleichgewicht einpendelte. Dieser Aufschwung verschafft dem Sektor neue Zuversicht. Weithin herrscht dabei die Wahrnehmung: Der Markt ruckelt sich zurecht und stellt die Weichen für eine neue, solidere Wachstumsphase. 

Entwicklung der Verkaufspreise im ersten Quartal 2025 

Den Angaben von Immotop.lu zufolge liegt der Durchschnittspreis einer zum Verkauf angebotenen Immobilie in Luxemburg im ersten Quartal 2025 bei EUR 8.373/m². Im Jahresvergleich ist dies ein Rückgang um 5,1%. Allerdings bleiben die Preise stabil gegenüber dem Vorquartal (EUR 8.374/m² in Q4 2024). Nach mehreren Quartalen fallender Preise ist diese Bodenbildung ein starkes Signal sowohl für Käufer als auch für Verkäufer.

Preislich ist je nach Energieeffizienz der Wohnimmobilien weiterhin ein starkes Gefälle zu beobachten: Objekte der Klassen A bis C werden um bis zu EUR 1.400/m² teurer verkauft als jene der Klassen F bis G.

Auf regionaler Ebene weist nur die Region Ost ein leichtes Quartalswachstum auf (+0,8%), während die anderen Regionen, darunter der Westen (-1,2%), Rückgänge verzeichneten. Die teuerste Region Zentrum stabilisiert sich bei rund EUR 10.700/m².

Wie sehr sich die Energieklasse auf den Quadratmeterpreis niederschlägt, variiert je nach Region erheblich. Besonders markant sind die Preisunterschiede zwischen den am besten bewerteten Objekten (A-C) und denjenigen mit der niedrigsten Energieeffizienz (F-G). So erreichte der Unterschied in der Region Süd +EUR 1.407m², im Zentrum +EUR 1.304/m², im Westen +EUR 979/m², im Osten +EUR 976/m² und im Norden +EUR 816/m². Diese Zahlen verdeutlichen einen klaren Trend: Energieeffizienz ist ein zunehmend entscheidender Preisfaktor am luxemburgischen Immobilienmarkt. 

In Luxemburg-Stadt hat sich der Durchschnittspreis bei EUR 12.106/m² eingependelt und ist damit leicht rückläufig (-1%). Belair nimmt weiterhin den Spitzenplatz unter den teuersten Vierteln ein (EUR 14.489/m²), während Merl den stärksten Anstieg verzeichnet (+3,6%). Demgegenüber waren in Limpertsberg (-5,9%) und Hollerich  
(-4,5%) die stärksten Rückgänge zu beobachten. 

Das Kriterium der Energieeffizienz spielt nach wie vor eine entscheidende Rolle bei der Immobilienbewertung und spiegelt damit eine zunehmende Präferenz für nachhaltige und energieeffiziente Wohnungen wider. 

Mietmarkt: Weiterhin angespannte Lage bei Mietpreisen

Im ganzen Land setzt sich der Mietpreisanstieg fort. Die durchschnittliche Miete beläuft sich im ersten Quartal 2025 auf EUR 29,7/m², was einer Steigerung um 2,8% gegenüber dem Vorquartal und um 9,6% im Jahresvergleich entspricht. Über zwei Jahre gesehen beläuft sich der Anstieg auf nahezu 17,5%. Zugleich ist die durchschnittliche Vermarktungsdauer einer Mietimmobilie von 2,2 Monaten auf 3,7 Monate gestiegen – ein Zeichen dafür, dass immer mehr Haushalte Schwierigkeiten haben, mit dem Anstieg der Mieten mitzuhalten. Dies deutet darauf hin, dass die Preise eine kritische Erschwinglichkeitsgrenze erreicht haben dürften. 

2. Welche Entwicklungen sind im ersten Halbjahr 2025 festzustellen?

Die Käufer fassen wieder Vertrauen

Zum Jahresbeginn bestätigt sich ein vielversprechender Trend: Die Käufer sind zurück. Gegenüber Anfang 2024 ist die Anzahl der Interessenten an zum Verkauf stehenden Objekten um 50% angestiegen, im Vergleich zu 2023 sogar um 150%. Dieses wiedererwachte Interesse wird von der Stabilisierung der Preise genährt und ist ein deutlicher Hinweis auf die Markterholung. Es spiegelt die Bereitschaft der Verbraucher wider, sich neu zu positionieren und ihre Optionen neu auszuloten. Damit ist ein erster wichtiger Schritt dafür getan, dass sich ein neues Gleichgewicht am Markt einstellt.

An welcher Stelle des Marktzyklus stehen wir heute?

Mit der Unterstützung unserer Datenexperten analysieren wir laufend die Trends an den europäischen und internationalen Immobilienmärkten. Unser Ziel dabei ist es, die wahrscheinliche und mögliche Entwicklung des Immobilienmarkts in Luxemburg besser zu verstehen und zu antizipieren.

Seit 2007 hat sich der luxemburgische Immobilienmarkt nach einem klassischen Schema entwickelt und nacheinander die ersten drei Phasen seines Zyklus durchlaufen: Erholung, Wachstum und Reife, wobei sich diese Phasen jeweils über mehrere Jahre erstreckten. Diese regelmäßige Entwicklung wurde nun jedoch vom sprunghaften Übergang zu den nächsten Phasen abrupt unterbrochen.

Tatsächlich sind die Abkühlungs- und die Rückgangsphase mit jeweils einem Jahr äußerst kurz ausgefallen – eine Anomalie, die dem steilen Zinsanstieg geschuldet ist. Dieser plötzliche externe Faktor hat den Markt stark unter Druck gesetzt.

Wie bereits in unseren vorangegangenen Analysen prognostiziert, wurde die Talsohle des Zyklus 2023 erreicht. Das Jahr 2024 markierte somit den Beginn einer neuen Etappe: der Einstellung eines neuen Gleichgewichts. Konkret schlug sich diese Phase in einem Rückgang des durchschnittlichen Transaktionspreises nieder, was den Markt erschwinglicher machte und das Interesse der Käufer ankurbelte, was wiederum zu einem deutlichen Anstieg der Verkaufszahlen führte.

2024 lag der durchschnittliche Transaktionspreis bei EUR 727.000, was einem Rückgang um EUR 21.000 (-3%) im Vergleich zu 2023 sowie um EUR 85.000 (-11%) im Vergleich zu 2022 entspricht. Dank dieser Preiskorrektur hat der Markt wieder an Attraktivität gewonnen, womit der Weg für eine allmähliche Neubelebung des Geschäfts frei wird.

In diesem Übergangskontext ist die Erwartung berechtigt, dass Bauträger und Bauunternehmen ihr Angebot an die neue Marktrealität anpassen. Dazu gehört die Schaffung kompakterer Wohnungen, die besser auf den Bedarf der Haushalte in puncto Zugang und Erschwinglichkeit abgestimmt sind.

Es scheint unwahrscheinlich, dass die Quadratmeterpreise wieder das Niveau von vor 2010 erreichen. Der luxemburgische Immobilienzyklus ähnelt eher einer Aufwärtsspirale, die verschiedene Phasen durchläuft, insgesamt aber auf langfristigen Wertzuwachs ausgerichtet ist. Als Nächstes wird nun eine Phase des Aufschwungs erwartet, mit der wir bereits 2025 rechnen und die mit relativ stabilen Preisen und einer leichten Zunahme der Transaktionen einhergehen dürfte.

In diesem Sinne sind wir weiterhin entschieden optimistisch: Alle Zeichen stehen auf eine allmähliche Erholung und eine wiedergewonnene Marktattraktivität in den kommenden Jahren. Längerfristig besteht das reale Potenzial, zu einer Dynamik zurückzukehren, die mit derjenigen der Jahre 2014-2019 vergleichbar ist, in denen auf 1.000 Einwohner 16 bis 19 Immobilienverkäufe kamen. Dieser Indikator, der 2023 auf 7,6 gefallen war, ist bereits im Jahr 2024 auf 11,1 Transaktionen je 1.000 Einwohnern gestiegen – ein Signal dafür, dass wir aktuell in eine Phase eingetreten sind, in der sich ein neues Gleichgewicht einpendelt.

3. Eine solide Zusammenarbeit zwischen Immotop.lu und Spuerkeess

Seit 2019 arbeitet Immotop.lu Hand in Hand mit Spuerkeess, um das Nutzererlebnis zu bereichern. Dank dieser Allianz können sich Privatkunden über einen, in das Portal eingebundenen, Finanzierungsrechner, direkt von der Immobilienanzeige aus, ein Bild von ihrer Kaufkraft machen. Immotop.lu ist stets bestrebt, Innovationen anzustoßen und bietet derzeit, als einziges luxemburgisches Portal, eine Preisangebotsfunktion an, die die Verhandlung zwischen den Käufern und den Immobilienagenturen vereinfacht.

4. Welche Tipps können Sie heutigen Käufern mitgeben?

Die bereits genannten Faktoren bestätigen einen klaren Trend: Am aktuellen Markt genießen Käufer eine gute Ausgangslage. Angesichts des größeren Verhandlungsspielraums, des geringeren Wettbewerbs und erschwinglicherer Angebote ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt, um einen Kauf in Betracht zu ziehen.

Der Kauf einer Immobilie ist eine wichtige Entscheidung, die eine sorgfältige Vorbereitung verdient. Es ist wichtig, genaue Kriterien festzulegen: Standort, Budget, Fläche, Art der Immobilie und weitere Merkmale wie ein Garten oder Parkplatz. Immotop.lu unterstützt Sie hierbei mit intuitiven und personalisierbaren Tools.

Eine exklusive Funktion erlaubt es Ihnen beispielsweise, nach Objekten zu suchen, die je nach Verkehrsmittel von Ihrem Arbeitsplatz oder einem bevorzugten Standort aus innerhalb einer gewünschten Fahrzeit erreichbar sind. Sie können auch direkt ein Gebiet auf der Karte einzeichnen und Ihre Suche mit genauen Filtern verfeinern.

In jeder Anzeige erscheint ein Spuerkeess-Rechner, der Ihnen hilft, die finanzielle Tragfähigkeit Ihres Projekts zu beurteilen.

Immotop.lu innoviert kontinuierlich, um Ihnen das bestmögliche Nutzererlebnis bieten zu können, indem wir insbesondere Fortschritte auf dem Gebiet der künstlichen Intelligenz integrieren. Unser Ziel: Ihnen zu helfen, bequem zu Ihrer Wunschimmobilie zu finden.

Lesen Sie auch

Wohnen