Le retour de la confiance des acheteurs
Le début d’année confirme une tendance prometteuse : les acheteurs reviennent. Le nombre de prospects sur les biens à vendre a augmenté de 50 % par rapport au début 2024, et de 150 % en comparaison à 2023. Ce regain d’intérêt, soutenu par la stabilisation des prix, est un indicateur clé du redressement du marché. Il traduit une volonté des consommateurs de se repositionner et d’explorer à nouveau leurs options. C’est la première étape importante vers un rééquilibrage du marché.
Où en sommes-nous dans le cycle du marché ?
Nous analysons en permanence les tendances des marchés immobiliers européens et internationaux, avec le soutien de nos experts en data. Notre objectif : mieux comprendre et anticiper l’évolution probable et possible du marché immobilier au Luxembourg.
Depuis 2007, le marché immobilier luxembourgeois a évolué selon un schéma classique, traversant successivement les trois premières phases de son cycle : reprise, croissance et maturité, chacune s’étalant sur plusieurs années. Cette évolution régulière a toutefois été brutalement interrompue par une transition accélérée vers les phases suivantes.
En effet, les phases de ralentissement et de déclin ont été particulièrement brèves, ne durant qu’un an chacune – une anomalie attribuée à la forte hausse des taux d’intérêt, un facteur externe et soudain, qui a exercé une pression intense sur le marché.
Comme anticipé dans nos précédentes analyses, le point bas du cycle a été atteint en 2023. L’année 2024 a ainsi marqué l’entrée dans une nouvelle étape : celle du rééquilibrage. Cette phase s’est traduite par une baisse du prix moyen des transactions, rendant le marché plus accessible et stimulant l’intérêt des acheteurs, ce qui a contribué à une augmentation notable du nombre de ventes.
En 2024, le prix moyen des transactions s’est établi à 727.000 €, soit une baisse de 21.000 € (-3 %) par rapport à 2023, et de 85.000 € (-11 %) comparé à 2022. Cette correction des prix a permis au marché de regagner en attractivité, ouvrant la voie à un redémarrage progressif de l’activité.
Dans ce contexte de transition, il est raisonnable de s’attendre à ce que les promoteurs immobiliers et les entreprises du bâtiment adaptent leur offre à la nouvelle réalité du marché. Cela passera notamment par le développement de logements plus compacts, mieux calibrés pour répondre aux attentes des ménages en matière d’accessibilité et de budget.
Il semble peu probable que les prix au mètre carré retrouvent les niveaux d’avant 2010. Le cycle immobilier luxembourgeois s’apparente davantage à une spirale ascendante, marquée par des phases successives mais globalement orientées vers une valorisation à long terme. La prochaine étape attendue est celle de la reprise, que nous situons dès 2025, avec des prix relativement stables et une activité transactionnelle en légère hausse.
Dans cette optique, nous restons résolument optimistes : tous les indicateurs pointent vers une reprise progressive et un regain d’attractivité du marché dans les années à venir. À plus long terme, il existe un potentiel réel de revenir à un niveau de dynamisme comparable à celui des années 2014-2019, période durant laquelle on enregistrait entre 16 et 19 ventes pour 1.000 habitants. Cet indicateur, tombé à 7,6 en 2023, est déjà reparti à la hausse en 2024 pour atteindre 11,1 transactions pour 1.000 habitants, un signal cohérent avec la phase actuelle de rééquilibrage.
