Les données du 4ème trimestre ont confirmé la tendance générale des trois trimestres précédents de 2023, année où l’immobilier résidentiel au Luxembourg a enregistré le plus faible nombre de transactions (5.006), selon les documents disponibles.
Cela est très étonnant, surtout si l’on considère que ces 17 dernières années, la population du pays a augmenté de 38%. Le nombre de ventes résidentielles par millier d’habitants est ainsi passé de 17,7 en 2007 à 7,6 en 2023, en chute libre !
Le volume financier associé aux transactions résidentielles a enregistré une baisse spectaculaire (à EUR 3,7 milliards), légèrement supérieure à celle de 2013 : le marché a balayé en substance 10 années de croissance !
En résumé, les données disponibles nous permettent de qualifier l’année 2023 d’« annus horribilis » du marché immobilier luxembourgeois :
Le nombre de transactions a baissé de -43% par rapport à 2022 et de -52% par rapport à 2021
Le volume financier a diminué de -48% par rapport à 2022 et de -53% par rapport à 2021
Ce recul brutal du marché des transactions (-3,796) en seulement 1 an a eu un impact sur le volume financier de EUR 3,4 milliards, ce qui a causé une très forte baisse des commissions perçues par les agences immobilières (- EUR 103 millions), compromettant ainsi l'existence de beaucoup d'entre elles.
Les chiffres de ce rapport sont basés sur les annonces immobilières des biens à vendre, publiées sur la plateforme Immotop.lu.
Au 4ème trimestre 2023, le prix moyen des biens à vendre au Luxembourg s’élevait à EUR 8.531/m² et était stable par rapport à l’année précédente (variation anecdotique de -0,01% à EUR 8.541/m² au 4ème trimestre 2022). Au Luxembourg, le prix d’achat moyen au m² des biens immobiliers n’a baissé que de -0,9% par rapport au troisième trimestre 2023, où il était de EUR 8.617/m².
La classe énergétique des biens mis en vente, joue un rôle important dans le prix de vente. Au 4ème trimestre 2023, les logements classés G coûtaient en moyenne EUR 7.156/m², contre EUR 9.547/m² en moyenne pour les logements classés A, soit un écart de EUR 2.391/m².
Si l’on regarde les différentes régions du Luxembourg, on constate que le prix moyen du m² au 4ème trimestre 2023 était de EUR 11.018/m² pour la région Centre, EUR 6.981/m² pour la région Sud, EUR 5.785/m² pour la région Nord, EUR 7.241/m² pour la région Est et EUR 7.987/m² pour la région Ouest.
Certaines régions connaissent des variations de prix au m² par rapport à l’année dernière. En effet, les régions Sud, Nord et Ouest enregistrent des baisses respectives de -5,8%, -5,9% et -2,1%. La région Est (-0,7%) reste stable, tandis que la région Centre voit son prix moyen au m² augmenter de +2%.
Quant à l’impact de la classe énergétique sur le prix moyen, on observe une plus grande disparité selon les régions. Par exemple, l’écart de prix moyen entre les biens de classe énergétique A-C et les biens de classe énergétique F-G se traduit par une hausse de prix de + EUR 1.563/m² pour la région Centre, + EUR 671/m² pour la région Ouest, + EUR 1.224/m² pour la région Est, + EUR 1.378/m² pour la région Sud et + EUR 172/m² pour la région Nord.
Dans la capitale luxembourgeoise, le prix moyen du m² s’est établi à EUR 12.487 au 4ème trimestre 2023, en hausse de 0,5% par rapport au trimestre précédent. Certains quartiers de Luxembourg-Ville dépassent largement cette moyenne, notamment Belair (EUR 14.571/m²) et Kirchberg (EUR 13.014/m²). En revanche, les quartiers de Dommeldange (EUR 9.864/m²) et de Rollingergrund (EUR 9.763/m²) étaient les moins chers de Luxembourg-Ville au 4ème trimestre 2023.
Prix des loyers/m² au Luxembourg
Côté locatif, le loyer moyen par m² sur l’ensemble du territoire s’élève à EUR 25,89/m² au 4ème trimestre 2023. Il est en constante augmentation au Luxembourg : +7,3% par rapport au 4ème trimestre 2022, où il s’établissait à EUR 24,12/m², et + 10,3 % par rapport au 4ème trimestre 2021, où il était de 23,47 €/m².
Nos données sont calculées sur une période de 12 mois, en vue d’une analyse approfondie de l’évolution des prix moyens au mètre carré. Dans cette optique, voici quelques éléments complémentaires pour mieux comprendre le contexte dans lequel s’inscrivent nos statistiques.
Biens immobiliers à vendre : Les prix baissent, les surfaces aussi.
Les biens proposés à la vente ont vu leur prix au mètre carré diminuer d’environ -3,3% en 2023 par rapport à 2022. Cette tendance s’accompagne d’une baisse de la surface moyenne des biens mis en vente (-3,3%). Ces deux éléments ont eu un impact notable sur le prix de vente moyen des biens immobiliers qui a reculé de -6,6%.
Cette tendance à la baisse est principalement portée par la vente de biens existants, dont le prix a chuté de -6,2%. Il est à noter que le prix de vente moyen des biens neufs, évolue peu pour sa part (-0,1% de baisse enregistrée).
Présence prolongée des biens sur le marché
En 2023, le stock de biens proposés à la vente a augmenté de +9%. Cette évolution suggère que les biens restent plus longtemps sur le marché, ce qui entraîne une augmentation de la durée moyenne des ventes.
Au premier trimestre 2024, nous notons une augmentation significative de l’intérêt des consommateurs pour l’achat de biens immobiliers, avec une hausse de +66% des prospects par rapport au 1er trimestre 2023. Cette tendance témoigne d’un retour progressif de la confiance des consommateurs, désireux d’explorer et d’étudier les possibilités offertes par le marché. C’est la première étape importante, vers un rééquilibrage du marché.
Nous sommes convaincus que le nouveau gouvernement, dirigé par le Premier ministre Frieden, gère cette crise générationnelle au mieux de ses capacités et que le secteur immobilier continuera d’être soutenu dans sa reprise par des mesures adéquates.
Nous avons analysé plusieurs marchés européens et mondiaux, avec l’aide de nos spécialistes en analyse de données, notre objectif étant de comprendre et d’anticiper l’évolution future possible et probable de l’immobilier au Luxembourg.
Un marché immobilier typique passe par 6 phases, indiquées dans l’hexagone ci-dessous : reprise, croissance, maturité, ralentissement, déclin, rééquilibrage.
Le marché luxembourgeois a connu dès 2007, un développement assez classique et normal de ses 3 premières phases, chacune ayant duré quelques années : Reprise, croissance et maturité.
Ce qui est surprenant et particulier, c’est l’accélération rapide des 2 phases suivantes : les phases de ralentissement et de déclin n’ont duré qu’un an chacune.
C’est inhabituel et imputable à la hausse sensible des taux d’intérêt, un facteur externe et exogène, qui a fortement impacté le marché.
Nous pensons que le marché luxembourgeois a atteint son point bas en 2023 et que le début de la phase de rééquilibrage est à prévoir pour 2024.
Au cours de la phase de rééquilibrage, le prix moyen des transactions diminuera, sous l’effet d’une baisse des prix au mètre carré et/ou d’une baisse de la surface moyenne des biens vendus, ce qui entraînera un regain d’intérêt de la part des consommateurs et une plus grande accessibilité, favorisant la croissance du nombre des transactions.
Nous nous attendons donc à ce que les entreprises du bâtiment et les promoteurs, adaptent leur offre à la nouvelle réalité du marché, en étoffant leur parc de biens immobiliers plus petits et plus abordables.
De toute évidence, nous ne pensons pas que le prix au mètre carré retombera à son niveau de 2007. Nous envisageons plutôt le cycle du marché comme une spirale croissante qui redémarrera à un niveau de prix plus élevé.
En bref, nous entrevoyons une embellie sur le marché immobilier luxembourgeois pour les années à venir.
Pour Immotop.lu, c’est toujours un honneur et un privilège de s’associer à Spuerkeess : depuis 2019, notre collaboration nous est mutuellement bénéfique. La qualité de nos services s’est en effet améliorée et nos deux sociétés ont gagné en valeur aux yeux de nos clients respectifs.
Immotop.lu croit en la technologie, en l'amélioration continue et en de solides investissements informatiques, pour offrir la meilleure expérience utilisateur possible : les consommateurs restent notre priorité.
En 2023, année où le besoin s’est le plus fait sentir, nous avons décidé d’aider nos clients, les agences immobilières, en maintenant nos prix au même niveau que 2022 : un effort financier très lourd de notre part pour leur offrir un soutien primordial tout au long de la crise.
Nous avons néanmoins continué à investir. Par exemple, nous avons récemment ajouté une fonction de recherche plus réactive et intuitive sur la carte qui apparaît sur la page de résultats, et nous allons continuer en ce sens, en répondant aux besoins de nos utilisateurs et en leur fournissant ce qu’il leur faut pour trouver la solution immobilière qu’ils recherchent.
Nous voyons en 2024 une année de rééquilibrage du marché immobilier luxembourgeois ; son partenariat avec Spuerkeess permet à Immotop.lu d’offrir une forte valeur ajoutée à ses clients, en les aidant à comprendre la faisabilité et l’impact de leur projet d’habitation, qui exige généralement d’eux, le plus gros investissement financier qu’ils auront à réaliser au cours de leur vie.
La période actuelle est propice à l'achat ou, tout au moins, à une réflexion dans ce sens. Après plus de 20 ans, le marché est désormais favorable aux acheteurs, qui disposent d'une plus grande marge de manœuvre, sont mieux à même de négocier et font face à une concurrence moins rude pour acquérir la maison de leurs rêves.
La recherche de la maison de vos rêves est une décision clé dans votre vie, et il faut donc vous y préparer. Il est essentiel de définir vos propres critères, de déterminer les paramètres qui sont importants pour vous. Immotop.lu peut vous aider dans votre recherche en structurant votre processus de réflexion.
La plus simple façon de chercher, et c'est une fonctionnalité exclusive que propose Immotop.lu au Luxembourg, consiste à sélectionner sur la carte votre principal centre d'intérêt, qu'il s'agisse de votre lieu de travail, de l'école de vos enfants, de votre centre sportif préféré ou encore d'un lieu de divertissement... À partir de là, vous pouvez choisir votre mode de déplacement préféré (marche, vélo, voiture) et le temps de transport qui vous convient, par exemple habiter à 15 minutes en voiture de votre lieu de travail.
Bien entendu, vous pouvez également tracer la zone sur la carte, en sélectionnant votre région du pays préférée ou les quartiers dans lesquels vous vous imaginez vivre.
Une fois votre zone sélectionnée, Immotop.lu peut vous aider à affiner votre recherche en vous laissant indiquer des informations complémentaires, telles que le budget dont vous disposez, la surface dont vous avez besoin, le type de bien (maison ou appartement), la présence ou non d'un jardin, d'une place de stationnement...
En ce qui concerne le budget, la calculatrice Spuerkeess qui figure sur chaque annonce Immotop.lu vous sera d'une aide précieuse.
Ce processus intuitif et passionnant vous permettra d'identifier le logement idéal pour vous !
Chez Immotop.lu, nous travaillons sans relâche à l'amélioration de nos prestations. Nous sommes très attentifs aux nouvelles avancées en matière d'IA et comptons intégrer toute amélioration significative au sein de notre plateforme.
Nous sommes là pour vous aider et vous souhaitons bonne chance dans vos recherches !Andrea Maramotti
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