Déconfinement chez Spuerkeess
Spuerkeess a continué à offrir, pendant toute la durée du « lockdown », un service bancaire complet. Si des restrictions temporaires au niveau des opérations...
Les prix élevés du marché immobilier sont la conséquence directe du déséquilibre flagrant entre l'offre et la demande de logements sur notre territoire. D'un côté, la population a augmenté de 20 % entre 2010 et 2018 (de 512.029 à 613.894 habitants[1]).
Premièrement l’offre de logements n’arrive pas à suivre aussi l’augmentation du nombre de ménages.
Environ 80 % de cette augmentation s’explique par l'arrivée de nouveaux habitants de l'étranger, le solde provenant de l’excédent naturel entre les naissances et les décès. La croissance économique des dernières années favorise la création d'emplois surtout dans le secteur tertiaire et a attiré ainsi un nombre important de nouveaux résidents.
Les relocalisations d’activités au Luxembourg du fait du Brexit ont et vont également impacter la demande de biens immobiliers. En mars 2019, Luxembourg for Finance a précisé que plus de 50 institutions avaient publiquement annoncé la relocalisation d’activité au Luxembourg. Une telle évolution n'existe pas dans cette envergure dans les pays voisins.
D'un autre côté, l'offre de nouveaux logements ne suit pas cette augmentation de la population. Dans le monde occidental il faut compter entre 2 et 2,5 personnes par foyer en moyenne. Selon la dernière projection du STATEC il faudrait ainsi créer entre 5.600 à 7.500 logements supplémentaires par an en fonction des scénarios de croissance de l’économie. Or seuls 2.891 logements ont été achevés en moyenne par an depuis 2010 comparé à un excédent annuel de ménages de 5.390.
Le niveau de taux très bas atténue les effets de la hausse des prix.Michel Zimer
Pour prendre un exemple illustratif, un remboursement de EUR 2.000 à un taux de 1,50% permet d’emprunter plus de EUR 550.000 sur 30 ans alors que si le taux était à 5,50% la capacité d’emprunt serait limitée à EUR 350.000. Le déséquilibre sur le marché entre l’offre et la demande couplée à des taux bas génère une pression certaine des prix à la hausse.
Par ailleurs, le rendement locatif, même s’il a baissé au cours des dernières années, reste attractif dans cet environnement de taux bas.
L’augmentation des coûts de la construction (inflation, exigences de performance énergétique) et la TVA sont, dans une moindre mesure des facteurs qui peuvent expliquer la hausse des prix.
Nous estimons par contre que ces raisons sont marginales comparée aux facteurs précités. La hausse de la TVA pour les biens locatifs de 3 % à 17 % en 2015 a également eu un effet sur les prix des immeubles.
Avec une part de marché avoisinant 50 %, Spuerkeess est bien placée pour mesurer les écarts de prix sur le territoire luxembourgeois. Nous avons ainsi identifié sept régions avec des niveaux de prix différents, dont, sans surprise, la Ville de Luxembourg et sa périphérie affichent les prix les plus élevés. Nous pouvons également confirmer le constat de l'Observatoire de l'Habitat, que la progression des prix par m2 dépend de la distance au centre-ville, exprimée en minutes passées dans les transports publics, respectivement en voiture. Ceci explique par exemple que dans la vallée de l'Alzette, disposant d’un réseau ferroviaire performant ainsi que de l’autoroute du Nord, les prix sont supérieurs à d'autres régions, situées à distance égale, mais dépourvues de connexions rapides à la Ville.
Nos études montrent que le prix par m2 d'un bien immobilier dépend de plusieurs facteurs.Michel Zimer
En moyenne, nos analyses montrent une progression du prix d’environ 9 % en 2018. Pour 2019, nous observons également une poursuite de la hausse des prix. L'Observatoire de l'Habitat et le STATEC arrivent à des conclusions similaires.