Le marché immobilier luxembourgeois : les prix actuels (partie II)

Les prix élevés du marché immobilier sont la conséquence directe du déséquilibre flagrant entre l'offre et la demande de logements sur notre territoire. D'un côté, la population a augmenté de 20 % entre 2010 et 2018 (de 512.029 à 613.894 habitants[1]).

Premièrement l’offre de logements n’arrive pas à suivre aussi l’augmentation du nombre de ménages.

Environ 80 % de cette augmentation s’explique par l'arrivée de nouveaux habitants de l'étranger, le solde provenant de l’excédent naturel entre les naissances et les décès. La croissance économique des dernières années favorise la création d'emplois surtout dans le secteur tertiaire et a attiré ainsi un nombre important de nouveaux résidents.

Pour prendre un exemple illustratif, un remboursement de EUR 2.000 à un taux de 1,50% permet d’emprunter plus de EUR 550.000 sur 30 ans alors que si le taux était à 5,50% la capacité d’emprunt serait limitée à EUR 350.000. Le déséquilibre sur le marché entre l’offre et la demande couplée à des taux bas génère une pression certaine des prix à la hausse.

L’augmentation des coûts de la construction (inflation, exigences de performance énergétique) et la TVA sont, dans une moindre mesure des facteurs qui peuvent expliquer la hausse des prix.

Nous estimons par contre que ces raisons sont marginales comparée aux facteurs précités. La hausse de la TVA pour les biens locatifs de 3 % à 17 % en 2015 a également eu un effet sur les prix des immeubles.

Avec une part de marché avoisinant 50 %, Spuerkeess est bien placée pour mesurer les écarts de prix sur le territoire luxembourgeois. Nous avons ainsi identifié sept régions avec des niveaux de prix différents, dont, sans surprise, la Ville de Luxembourg et sa périphérie affichent les prix les plus élevés. Nous pouvons également confirmer le constat de l'Observatoire de l'Habitat, que la progression des prix par m2 dépend de la distance au centre-ville, exprimée en minutes passées dans les transports publics, respectivement en voiture. Ceci explique par exemple que dans la vallée de l'Alzette, disposant d’un réseau ferroviaire performant ainsi que de l’autoroute du Nord, les prix sont supérieurs à d'autres régions, situées à distance égale, mais dépourvues de connexions rapides à la Ville.

[1] https://statistiques.public.lu/stat/TableViewer/tableView.aspx